Contratto a canone concordato

Il contratto a canone concordato è una tipologia di affitto che risulta essere una delle più utilizzate in Italia. 

Il contratto a canone concordato rappresenta una delle migliori soluzioni se si possiede un immobile ad uso abitativo e si desidera cederlo in affitto. Questo perché ad esempio, dal punto di vista fiscale, il canone concordato è molto conveniente economicamente, sia per il locatario che per il locatore. 

In questo articolo vediamo come funziona l’affitto a canone concordato, come si calcola, quali sono le agevolazioni fiscali a cui questo tipo di contratto consente di accedere se si è in possesso di determinati requisiti.

Affitto canone concordato: cos’è?

Il canone concordato è una forma di contratto di locazione, che prevede un accordo tra due contraenti: il conduttore e il locatore (o concessionario). 

Il meccanismo del contratto di locazione concordato è regolato dalla legge n. 431/1998, che indica la necessità delle parti del contratto ad accordarsi su alcuni aspetti del contratto di locazione tra cui:

• il valore del canone
• la durata del contratto
• ulteriori clausole. 

Questi elementi possono essere determinati dalle parti rispettando i limiti e le condizioni del contratto e della legge.
In particolare, l’art 2 comma 3 dichiara che i contratti a canone concordato prevedono che il costo della locazione sia stabilito considerando anche gli accordi delle organizzazioni dei proprietari edilizi e delle condizioni previste dalla legge per accedere alle detrazioni.

La legge stabilisce anche altri aspetti, come ad esempio la durata del contratto che non può essere inferiore ai tre anni, prevedendo comunque delle eccezioni straordinarie (es. disdetta da parte del locatore). inoltre, la proroga del contratto può essere di due anni, mentre sono necessari 6 mesi di preavviso per la disdetta di una locazione a canone concordato (periodo di tempo modificabile all’interno del contratto).

Affitto canone concordato: come si calcola

Nel contratto d’affitto concordato, il canone non è determinato liberamente come accade per gli altri contratti, ma è calcolato tramite determinate tabelle.

Per calcolare il canone concordato d’affitto sono presenti delle tabelle specifiche all’interno dell’accordo territoriale che presentano livelli minimi e massimi entro i quali è possibile stipulare ogni contratto. Queste tabelle sono redatte da ogni singolo Comune insieme alle associazioni di categoria e si riferiscono a particolari parametri come la zona, i metri quadrati dell’immobile, il numero di persone che andranno ad abitarci e altre variabili. 

Dato che anche le modalità di calcolo possono variare da comune a comune, per conoscere il calcolo esatto del canone concordato della propria città è consigliabile rivolgersi al Caf o patronato, a un’associazione di proprietari di immobili o a un’agenzia immobiliare. 

Un mediatore qualificato, oltre a effettuare il calcolo del canone concordato può fornire la possibilità di trovare facilmente un inquilino, promuovendo l’immobile. 

Contratto canone concordato: le agevolazioni fiscali

Come detto in precedenza, il canone concordato offre numerosi vantaggi, sia per il proprietario che per l’inquilino, principalmente dal punto di vista fiscale. Sono infatti le agevolazioni fiscali a rendere particolarmente convenienti i contratti d’affitto a canone concordato.

In particolare, le agevolazioni per il proprietario dell’abitazione sono:

• Aliquota fissa del 10%, anziché del 21%
• Reddito imponibile ridotto del 30%
• Tassa IMU più bassa del 25%
• Base imponibile per l’imposta del registro è del 30%, per i comuni ad alta densità abitativa
• Imposta di registro è dell’1,4% annuo sul canone invece del 2%

Anche per l’inquilino sono presenti diversi vantaggi, tra cui:

• Detrazione d’imposta di 495,80 euro su base annua, per redditi fino a 15.493,71 euro
• Detrazione d’imposta di 247,90 euro su base annua, per redditi che non superano i 30.987,41 euro
• Detrazione del 19% per contratti sulla base di ospitalità, per studio universitario riconosciuto, per enti senza fine di lucro e cooperative

Inoltre, secondo la legge n.431/1998, per la cedolare secca a canone concordato è prevista anche una riduzione sulle aliquote IMU e TASI. In particolare, sono previste due tipologie di agevolazioni:

• Agevolazione di carattere nazionale: riduzione della base imponibile per il calcolo del 25% 
• Agevolazione facoltativa e di carattere locale: possibilità di riduzione dell’aliquota ordinaria sugli immobili in affitto a canone concordato da parte dei comuni.

Cedolare secca al 10%: i requisiti 

Per usufruire della tassazione fissa del 10% del contratto a canone concordato sono previsti alcuni requisiti, senza i quali la tassazione sarebbe del 21%.

Tra le condizioni necessarie per godere della tassazione del 10%, vi è la necessità che che il locatore e il locatario siano persone fisiche. Infatti, non può essere applicabile a imprese, professioni o altri che rientrano nelle categorie catastali gruppo A. 

Inoltre, i contratti devono avere le seguenti caratteristiche:

• Essere ad uso abitativo con durata 3+2 anni
• Essere di natura transitoria non superiori a 18 mesi di durata
• Essere per studenti universitari, con durata da 6 mesi a 3 anni

Ulteriore requisito della cedolare secca per canone concordato è l’obbligo di invio di una raccomandata all’inquilino per applicare l’agevolazione. Inoltre, anche l’applicazione della tassazione deve essere comunicata nella fase di registrazione del contratto.

Sono presenti anche requisiti che riguardano le caratteristiche dell’immobile, in particolare in un contratto per studenti è essenziale che l’ubicazione dell’immobile sia nel comune in cui ha sede l’università, o in comuni limitrofi riconosciuti. Inoltre, dal giorno della stipulazione del contratto devono passare massimo 30 giorni per la registrazione.

Fonte: Agenzia delle Entrate